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碧桂园豫北区域各项目二次工程策划顺利召开,豫北区域新乡片区召开4月份月度会议

时间:2020-01-06 12:52

2019年4月19日碧桂园豫北区域新乡片区于区域平台CR-6C会议室召开4月份月度会议。新乡片区执行总裁孙旭、新乡碧桂园项目负责人孙志华、新乡长垣南蒲郡项目负责人井培登、新乡片区各条线负责人及项目员工参加了此次会议。

2019年2月21日至3月14日,豫北区域运营管理部组织大运营及各项目部,召开了为期7天的项目二次工程策划会议。会议旨在聚焦项目供货、交楼及现场施工铺排。区域大运营组长张海保与区域运营、工程、安全部门负责人及各项目负责人、工程负责人、总包单位领导、监理单位代表等出席了会议。

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导读

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日程安排

为进一步加强治超工作,深入研究分析治超新政出台后面临的新情况、新问题,8月22日,省交通运输厅行政执法局在新乡市组织召开豫北片区治超新政研讨会,郑州、安阳、鹤壁、焦作、濮阳、济源、新乡7个省辖市和长垣、滑县2个省直管县执法机构负责人及厅执法局部分人员参加了会议。会上,副局长江涛传达了国办发73号《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》文件精神;各地分别对新文下发后治超工作开展情况进行了汇报,介绍了各自经验做法、面临的困难和存在的问题,提出了相关意见建议;与会代表全面分析了治超新政推行后我省治超工作面临的新局面,研讨了下步工作措施。局长魏金立对郑州、新乡等市积极推进非现场执法工作给予充分肯定,对与会代表提出的问题和建议进行深入分析及答复。结合当前豫北片区形势,要求各级执法机构认清新形势,转变新理念,明确新职责,取得新成效,在全省交通执法队伍中着重解决好治超、治乱、治黑、治懒、治庸五个方面的问题。对新政推行后的治超工作,魏金立同志明确要求,各级执法机构要努力实现由处罚型向管理型转变、由管理型向服务型转变,切实在六个转移上下功夫,一是把治超重心转移到源头治理,对辖区内的货物装载源头、运输企业、货运车辆、从业人员认真摸排,建立台帐,在一超四罚上下功夫;二是把治超重心转移到路面强制上,在道路渠化上下功夫,货运车辆主动进道检测,确保24小时不间断执法;三是把治超重心转移到科技治超上,在执法平台上下功夫。加快推进非现场执法进程,以科技支撑为抓手,利用执法平台带动非现场执法、信息抄告,加强科技治超的链条型、系统型管理;四是把治超重心转移到保障体制上,在协调经费上下功夫。省局建立监督平台,协调各地政府,保障经费到位;五是把治超重心转移到提升素质上,在教育培训上下功夫。提高管理者素质和执法人员能力,做好省市县三级执法培训;六是把执法重心转移到夯实基础上,在清单上下功夫。推行清单化管理,列好权力清单,建好货运企业、从业人员管理台账,做好客运市场治理和路域环境整治台账,将责任清单背负肩上。

根据吴建斌所述,2014年11月以后公司所有新项目均参与同心共享计划,进行跟投,这意味着,天玺湾项目负责人和核心团队均有资金参与其中。

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2月21日、28日 新乡片区各项目

本报记者张晓玲实习记者吴抒颖深圳、广州报道

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2月22日、28日

在房地产市场火热的背后,一些不安的因素在涌动。

会议现场

鹤壁片区各项目

5月4日,广西南宁市五象新区规划建设局发布通报,直指碧桂园南宁天玺湾项目涉嫌伪造公章及签名,违规办理预售证。

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3月5日、6日

这一文件迅速在网络流传,将碧桂园这家千亿房企推向风口浪尖。当晚,碧桂园紧急公告承认存在违规,但并未说明详情。

会议开始,新乡碧桂园项目孙总、长垣南蒲郡项目井总对项目上的工程进度、工程质量、工程安全、营销回款、物业管理等方面进行了详细的汇报。随后,营销管理条线、运营管理条线及工程管理条线分别就其3月份工作情况及4月份工作计划做了汇报。

濮阳片区各项目

碧桂园有关人士向21世纪经济报道表示,相关员工存在不当行为,此事公司已报案,正在等待警方的调查结果。

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3月13日、14日

地产白银时代,高周转、快回款已成为了大多数房企生存之道的一个颠扑不破的真理。为了节省时间和资金成本,各家房企不得不加快在开发与销售方面的进度。此种背景下,房企选择铤而走险,并非孤例。

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安阳片区各项目

公安已介入调查

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大运营组依次参加了新乡片区、鹤壁片区、濮阳片区、安阳片区的四个片区14个项目的二次工程策划会议,并认真听取了每个项目总包单位的二次策划,就项目的细化管理和整体铺排,确保供货交楼做了重点强调,对运营、工程、安全等方面提出了建议和要求。

广西南宁五象新区规建局发布的《关于碧桂园伪造我局公章违规办理商品房预售情况的通报》称,碧桂园公司伪造该局公章及科室负责人签名,持伪造现场进度核验表在市住房局违规办理了天玺湾项目4#-7#、9#楼商品房预售证。

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目前,该局已进行了报警处理,并将碧桂园列入黑名单,停办其在该局的一切审批手续,还要求各科室认真清查各自责任前期审批及备案流程等手续办理情况,核查是否还存在其他伪造公章等违规行为,并在今后工作中定期自查。

孙旭总认真听取各项目负责人及片区条线负责人的工作汇报,并给出相应有效指导与工作要求。

新乡片区项目二次工程策划会议

对于规划局的通报,碧桂园4日晚公告称,其旗下天玺湾项目的确存在违规办理《商品房预售许可证》行为,但对于伪造公章的指认,该公司并没有承认。

一、加快工程进度,完成资金解压

新乡碧桂园项目

碧 桂园称,这是项目开发报建部两位新进员工的个人行为,二人在未向上司汇报的情况下,私自虚报了申请预售证的材料《商品房预售许可实地查看表》。碧桂园承 认,对此负有监管不到位的责任,并称该两名员工已向当地派出所和有关政府部门自首,如实交代有关情况,等待有关部门的处理。

二、加强开发报建工作

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5月5日晚,碧 桂园再发声明指出,广西区域南宁公司在开发过程中由于管控不当的问题,导致个别员工急功近利,采取非正常手段办理预售证,对此,项目公司已向公安机关报 案,并协助调查;集团也已成立特别调查小组,要求南宁项目公司配合。调查结果以有关部门发布的信息为准,公司愿意承担相应的责任。

三、加强成本优化

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公开资料显示,此次涉嫌违规办理预售证的天玺湾是碧桂园在南宁的首个项目。碧桂园在去年7月24日以4.56亿元摘得该地块,总建筑面积约20万平方米,楼面地价约2300元每平方米。

四、加强新项目员工内部选拔

长垣南浦郡项目

今年4月24日,天玺湾项目首次开盘,销售金额约6亿元。

五、加强员工关怀

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根据碧桂园公告,上述行为是员工个人所为,目前并不清楚是否伪造了公章和签名,也不清楚两名员工是用了何种手段虚报了材料。

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鹤壁片区项目二次工程策划会议

多名业内人士向21世纪经济报道记者表示,“一般情况下,员工自己没有立场也没有动机这样做。”这一事件背后,或许还有更复杂的原因。

新乡片区负责人孙旭

鹤壁天玺湾项目

高周转惹的祸?

随后,进行了630动员,孙旭总指出,新乡片区所有人要统一思想,全员重视,认清形势,全员动员,齐心协力,完成任务。

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在房地产业界,高周转是几乎所有大型房企的极致追求,而碧桂园的周转能力,在业内排名数一数二。

阳光公约宣读

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在碧桂园2015年年报中,南宁天玺湾项目预期获得预售证的时间是今年一季度,但实际上,违规拿到预售证的时间也比预期晚了一个月左右,而从拿地到开盘将近8个月,几乎是碧桂园项目平均4.3个月周期的两倍。

会议最后,由孙旭总带领大家对“豫北区域阳光行为公约”进行宣读,倡导全员以此为日常行为准则,并认真贯彻落实。

鹤壁浚州府项目

从 2014年11月开始,碧桂园开始在内部大力推行“同心共享”的合伙人制度,这是一种同股同权同责同利的激励机制,集团和区域管理团队各自设立投资公司, 对每个新项目进行不超过15%权益的跟投,区域投资公司对自己区域的所有项目最高跟投不超10%,并要求区域总裁、营销负责人、项目总和项目营销负责人强 制跟投。

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碧桂园CFO吴建斌表示,公司看重的不是这些募集的资金,而是资金背后的个人责任和公司利益挂钩。

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濮阳片区项目二次工程策划会议

正是这项制度,再次提高了碧桂园项目的周转速度,他们从拿地到开盘的平均时间由过去的6.7个月缩短为4.3个月,现金流回正周期也由10~12个月缩短到了8.2个月,现金流回正后即可享受分红。

END

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这个制度提高了效率,激励了员工,同时也带来巨大的压力。超过平均周期,不加速开发、销售,就意味着回款缓慢,也可能导致项目团队的收益所剩无几。

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根据吴建斌所述,2014年11月以后公司所有新项目均参与同心共享计划,进行跟投,这意味着,天玺湾项目负责人和核心团队均有资金参与其中。

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“在碧桂园内部,天玺湾迟迟不能开盘,项目人员面临很大的压力,”接近碧桂园南宁项目的房地产业内人士说。

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预售环节政商博弈

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在很多房地产业内人士看来,碧桂园此次“出事”,看起来像是一起政府公关失败的案例。

安阳片区项目二次工程策划会议

事实上,预售证的取得对于开发商来说是极其重要的一环,预售证是商品房可以合法合规销售的最后一个坎儿。

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根 据《城市商品房预售管理办法》,要取得预售证,开发商需要准备的证件和满足的条件包括,房地产开发资质证书、营业执照;土地使用权证书;建设工程规划许可 证和建设工程施工许可证;建设工程质量和安全监督手续;施工进度和竣工交付使用时间;确定预售资金监管银行;预售价格及方案;施工合同及工程进度说明。

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这里面涉及国土、规划、住建、银行等多个部门和机构,碧桂园此次涉及的便是工程进度核验这一条,需由规建局出具。

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通 常,开发商都会与涉及审批这些证件的政府部门打好关系。单一些开发商也会采取一些手段蒙混过关。深圳业内人士透露,地产圈伪造材料申请预售证的事并不鲜 见。比如,项目没有拿到施工证就提前开工;又比如,才建了5层还没达到预售条件(高层满三分之二,多层封顶),就挂10个楼层号,远远拍张照片,然后去申 请预售证。

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但是,前述业内人士称,伪造政府公章和签名的行为,还没有爆出过。毕竟,这是涉及到刑事犯罪的行为,需负刑事责任。

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中原地产首席分析师张大伟表示,由于三四线城市在预售管理审批方面比较随意,实际上楼盘项目证件不齐全的现象普遍存在,未来需要通过细化管理来解决。

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实际上,在预售证申请的环节,是有一定的协调余地的,比如对于工程项目形象进度要求、相应产品的定价等。换而言之,对于房企来说,确实有高周转的需求,可以和地方监管部门进行协调,而监管部门也有一定的自由裁量权。这就导致了作假和寻租空间的存在。

二次工程策划是根据现场实际情况组织编制的,各项目务必注重策划落地,及时纠偏,确保项目顺利开展,助力区域19年经营目标达成。

易居研究院房地产研究院总监严跃认为,碧桂园事件背后不排除竞争者的举报,这也说明部分监管部门是有懒政的做法,即不举报不审查。另外,也说明地产商在规避监管方面有一套看似很成熟的做法,这是比较荒唐的。

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从根本上而言,此次事件折射了预售制度的弊端。严跃进指出,若取消预售制度,从期房销售模式转变为一手交钱一手交房的现房模式,所谓预售证便不复存在,且会加大房企在项目开发方面的严格程度。

豫北区域运营管理部

对于碧桂园这家正在上升中的房企来说,此次事件会使其后续营销成本加大,多个城市的碧桂园项目,可能需要加大信息公开程度,也会增加管理成本和品牌宣传成本。不过对于公司来说,处理得好未必就一定是坏事。

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